海雅七彩城第一次震撼了我的自由市场价值观
前两天，高中同学来到深圳，我们约好去万象世界吃饭聊天。 我的这个哥们年轻有为，事业有成。 他的家人都是从这个行业起家的，毕业后他开始了自己的房地产生意。 真是一帆风顺。 2014年，首个自研楼盘预售，不久之后，国内房价飙升，销售火爆。 近期，底层商业刚刚完成招商，准备开业。
吃完饭，我就陪他在万象世界逛了一圈。 他讲述了自己在购物中心投资方面的一些经验。
“一个商场必须配备足够差异化的餐饮，否则无法吸引人流。但如果全是餐饮，还不足以刺激消费。毕竟只能吃一顿饭，但可以买了很多件衣服。另外，早教机构很受欢迎，尽管几家早教机构愿意支付较高的租金价格，但为了商场流量，我选择租给餐饮和快——以较低的价格运输消费品，这会更合适。”
关于购物中心投资的理论，这引起了我的兴趣，让我想起了年初看到的一则新闻
以下为2018年深圳各大商场销售排名一览：
2、一方城 40.6亿
3、益田假日广场32亿
4、海雅七彩城30.5亿
5、万象世界28.1亿
6、金光华广场25.35亿
7、KK Mall 20.3亿
8、龙岗万科广场 16亿
9.卓悦交易所 14亿
10.布吉万象汇12亿
当您阅读此列表时，您可能想知道为什么它不是第一名。 真正销量第一的应该还是深圳万象城。 由于华润未公布2018年数据，因此未纳入统计。 以万象城2017年销售额70亿为例。 无论今年市场如何不好，它都远远落后于其他购物中心，牢牢确立了深圳第一购物中心的地位。 毕竟万象城是一个充满奢侈品地标的购物中心。 有钱人买一个包的价格可以抵得上别人办一场宴会的价格，所以被排除在比较之外。
2018年商场销售排行榜前十名中，有一个非常特别的存在——海雅七彩城。 为什么我被称为一个非常特殊的存在？ 因为大型购物中心为了吸引人流，都建在交通非常便利的地方。 地铁口商场基本上是每个大型商场的重要标签，很多甚至是通过地铁出口直接与商场入口相连（一方城、益田假日、金光华等）。
Metro+已成为商场的交通入口。 现在谁会坐公交车或者骑摩托车或者骑摩托车去商场？ 去商场的目的就是为了吃好饭、玩得开心、买漂亮的东西，都是为了开心消费。 没有人愿意费尽周折或者堵车，心情郁闷地去商场吃一顿沮丧的饭菜，而不去享受购物的乐趣。
但TM海雅七彩城就是这么奇怪的存在。
首先，海雅七彩城与地铁规划无关。 就连规划中的12号线也要到2022年才能开通，距离最近的新安公园站步行也只有1公里。
地铁如此无用，道路交通如此无语。 海雅七彩城位于宝安老城区周围，道路狭窄，路况复杂。 上下班途中会发生交通堵塞。 周边居民在红灯时过马路、过斑马线时过马路买菜的现象很常见。 周边经常堵车，路边停车和地下停车场都很难找到。 无论是乘坐公共交通还是自驾前来的消费者，恐怕都对海雅彩城的地理位置完全无语。 就交通便利而言，海雅七彩城作为一个购物中心，确实得分很差。
深圳有很多不靠近地铁、路况复杂、容易出现拥堵的商场：来福士广场、深业商城、花园城市广场、南山欢乐颂等。 交通不畅可能是其他商场销售不佳的重要原因，但海雅七彩城却逆势上扬，在如此巨大的劣势下，销售额位居深圳商场第四位。 如果说位置和交通能占其他商场成功的一大因素，那么海雅七彩城就只能找其他因素来解释了。
由于个人原因，我经常在海雅七彩城闲逛。 除了位置和周边交通非常不满意之外，我觉得海雅七彩城还是挺好的。 我也是城市生活的忠实支持者。 我喜欢逛新的购物中心，寻找网络上流行的新事物。 但当我看到这份2018年销售排行榜时，海雅七彩城击败了万向世界，着实令我惊讶不已。 想了想，我发现海雅七彩城与其他商场相比确实有自己的独特之处。
如果说海雅七彩城的招商特色可以用一句话来概括的话，那就应该是：价廉物美、接地气、网红吸睛。
当我第一次来海雅七彩城时，我的反应是：妈的？ ！ 海雅七彩城里居然有这家店？ 也常常这样叹息。
该死的？ ！ 这种鬼地方还有喜茶？
该死的？ ！ 奈雪居然是来和喜茶较劲的？ YOU Tea和813这里也有吗？
该死的？ ！ 网红店太二酸鱼、胡桃里为何选择这种蹩脚的地方开店呢？
海底捞、西贝、凯撒甚至巴卡戈鱼饺都有吗？
如果你仔细观察，你会发现海雅七彩城在餐饮的各个细分领域，无论是中餐、西餐、快餐还是零食饮料，都引进了最多的网红品牌。 在一方城成立之前，宝安的人如果想吃某家网红餐厅，可能会搜大众点评，发现最近的就在海雅七彩城。 虽然交通不方便，但还是会来这里尝试一下。
刚刚在大众点评上看了海雅七彩城的餐饮目录，发现了很重要的一点：基本上人均消费并不算太贵。 我发现人均消费最贵的餐厅是一个过时的餐厅品牌，叫做“皇牛排”。 绝大多数人均消费不足150元。 宝安人民脚踏实地，海雅彩城反响良好。
除了餐饮，海雅七彩城在快速消费品方面也做的不错。 尤其是化妆品，我对此不太了解。 但老婆说基本上她想买的美妆产品在海雅七彩城都有，而且他们的活动比其他商场多，价格也很划算。 海雅七彩城没有太多特别高端、奢华的品牌（我唯一能说的就是鸡肋的维多利亚的秘密）。 基本上大家都知道很多品牌，比如优衣库、H&M。 这不会让整个商场的品质有很大的提升，但是会更贴近大众消费者的需求，消费价格也会更贴近大众的消费能力。
我总体感觉可能是地理位置的劣势以及周边人的消费能力有限。 海雅七彩城走的是大众路线。 基本上每家店的价格区间和品牌定位都非常贴近大众消费者。 可以说，深圳湾万象城的品牌和装修看上去是那么的高端、耀眼，让你站在窗前驻足观看。 但以海雅七彩城的品牌和装修，一看就知道你买得起，愿意进去尝试一下。
当然，海雅彩城商业上的成功可能与下行的经济环境有很大关系。 实惠的消费定位和受欢迎的网红品牌迎合了消费者的消费降级需求。
同时我又想到了另一个商场——宝能太古城。 因为我有一个哥们在附近工作，所以我偶尔会去那里和他一起吃饭。 但当我走进位于海粤地铁口的宝能太古城，周边楼盘均价10万+，装修也大方，我逛了一圈，脑子里突然冒出几个疑问：这到底是啥？ ？ 没有吃饭的地方！ 我不禁想，难道那些有钱有钱的人都吃自己的私房菜吗？
很多餐饮投资项目都来自不知名品牌，其他快速消费品也有很多不知名品牌，很多服装项目都是不知名的国内自主品牌。 我真的很困惑宝能太古城的招商，为什么招商结果是这样的。 作为一个普通消费者，确实很难找到它的吸引力。 也许我的想法和有钱人不一样。 也许生活在周边富人区的富人都是这样的。
不过，周末宝能太古城的消费者寥寥无几，人流量还不到海雅七彩城的三分之一。 这是肯定的。
海雅七彩城的成功，第一次动摇了我的自由市场价值观。 作为一名金融从业者，又生活工作在改革先行城市深圳，我非常相信自由市场理论。 我一直鄙视产业计划和事前控制。 比如说商场投资，我以前认为价格最高的就应该得到。 如果店家租的店面不能盈利，自然会退出并换租。 这将带来更合理的价格和更适合继续租赁和经营的店铺。 。 潜力店铺也会根据商场现有品牌进行自我筛选入驻，形成整个商圈的良性循环。
如果只是价高者租的话，恐怕不会像海雅彩城那么成功。 因为应该有很多店可以支付海亚的房租。 可见，海雅七彩城的商场投资刻意保持了餐饮品质和商场内快速消费品的比例。 估计是在租金方面做了一些优惠，最终整个商场保持了不错的人流量和销量。 如果房子是价高者租的话，很可能会像宝能太古城一样，原本不错的地段变成了一片狼藉。 消费者的认知和印象已经形成，短期内不会改变。 他们用脚投票选择其他商场。
这是我对购物中心运营的商业观察。 欢迎留言提供更多灵感和建议。